前言
本次对菏泽市单县商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从整个单县的社会经济发展状况、商业市场现状、及项目周边市场现状、项目同类物业概况、商业租售价格水平，同时重点了解项目所处地块的发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查，为项目的开发定位提供科学的市场依据。
第一部分：市场调研
一、 单县概况
单县地处鲁苏豫皖四省八县交界处，辖19个乡镇，3个办事处，1个省级经济技术开发区，1个浮龙湖生态旅游开发区，502个行政村，总面积1702平方公里，人口119万，隶属中国牡丹城-菏泽市。地属北温带黄河冲积平原，四季分明，光照充足，平均气温13.9摄氏度，境内旷野坦荡，地阜物华。 单县地处四省交汇之地，自古以来就是沟通中原和齐鲁的要道：济商公路、定砀公路、菏徐公路、单虞公路横跨单县境内。单县处于陇海、京九、津浦、新石四大铁路干线的“井”字型结构腹地，单县地理位置优越，地处山东、江苏、安徽、河南四省八县结合部，是名符其实的山东“西南大门”,是流通中原和齐鲁的要道及商贾云集、货物集散之地,交通四通八达。
二、经济环境
经过多年的发展和调整，单县形成了以纺织、化工、造纸、食品饮料、机械制造、塑料制品、医用制品、木制品为主的工业体系，拥有一批在全国、全省都具有重要位置的企业和产品。2010年，地区生产总值增长16%，达到110亿元；三次产业比调整到26：49.5：24.5；千万元以上项目固定资产投资增长33%，达到40亿元。地方财政收入增长18%，达到5.8亿元。农民人均纯收入增长10%，突破5000元。社会消费品零售总额增长20%，达到60亿元，进出口总额达到6000万美元，纺织工业有棉花加工、纺织企业20余家。现已形成塑料、服装、建材、粮油、日用工业品十大专业批发市场，有大型综合商场5座，农贸市场60余处。精细化工、食品、木制品、医用制品、工艺品等10多种产品出口欧美、东南亚等二十多个国家和地区，年出口创汇6000多万美元。是国家命名的中国武术之乡、戏曲之乡、楹联之乡、西红柿之乡、青山羊之乡和优质小麦基地县、平原绿化县、油料基地县。
三、商业环境综述
单县的商业主要是集中反映在沿街商业带和较为集中的专业商业市场，其中沿街商铺多为一层的底商，专业市场单店体量较大，各种专业市场较为突出。近几年随着单县地产行业发展迅速，大型商业物业也层出不穷，造成一定区域内的商业业态比较集中。在单县现在较为知名的商业市场主要如下：
绿洲湾建材市场：由山东忠伟房地产开发有限公司承建,项目位于湖西南路项目正对面，商业分为沿街商铺和市场内铺两种，一期二期沿湖西路的商铺已售完，现正销售三期，沿街商铺分为单一层和独立两层两种形式,商铺为一层的价格在6000----7000元/平米之间，商铺为独立两层的价格在4000元/平米左右，单层面积约在50--70平米之间。市场内还有少量商铺对外出售，均为一层，面积在40-100平米不等，价格3400---3800元之间，一铺一价格,小区住宅在2700---3200元之间。
项目所处的湖西路,沿街都是以上下三层及四层为主的沿街商铺，面积在120平米到160平米不等，长8—10米,宽4米左右，租金价格在14000元/年/套----18000元/年/套之间，主要经营建材卫浴，灯饰、餐饮及社区配套行业,经营状况一般。
巴黎步行街：项目位于市中心医院对面，2010年底开业，现已全部出租，二期剩余不少商铺，商铺销售价格约4000元/㎡，商铺多为三层，单体两层的商业面积85平方左右，单体三层的商铺面积约130平米左右，沿街商铺的年租金4万—4.5万不等，步行街内街2.6万—3万之间，主要经营服装、鞋帽、饰品、洗化、百货及餐饮等。商场于2010年年底营业，步行街整体规模较小，现人流量一般，经营状况不理想。
单县舜师步行街：是由单县名人置业有限公司开发投资3亿，项目位于核心商业区胜利路与南关街交叉口（刘隅首）东南角， 毗邻单县县委、县政府，广场周边高档住宅小区云集。隶属城市商业龙脉旺地，人流如织，商贾云集，消费潜力巨大，并拥有全方位的生活配套和市政设施。项目总规划用地86亩，总建筑面积达11万余平方米，并规划建有3大休闲广场及海量停车位，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游等功能为一体，截至目前，德克士（世界品牌快餐连锁企业三巨头之一）、单县所有大型商超（鲁能超市、爱民超市、三台超市）、单县服装协会（单县最大商业协会，旗下涵盖耐克、阿迪、李宁、卡帕、恒源祥、七匹狼等100余家知名品牌）均已签约入驻舜师步行街。是集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化购物中心。商铺整体框架式结构，垂直楼梯连接上下，并进行自由分割。售价在4000多元/平米，整体是三层的商铺面积在120平米左右，整体为四层的商铺面积约160平米，商铺租金价格，沿街的5万—6万/年/套，内街在4--5万/年/套，项目商铺可租可售。舜师步行街对面府王步行街建筑面积18万平米，租金及售价和舜师步行街大致相同，现是单县最大的商业项目，已于年初开业，现生意一般。
义乌商贸城项目：位于单县舜师路与君子路交汇处（新县政府大楼正对面）由单县湖西房地产有限公司开发，建筑面积达到30万平米，面积从160---180平米之间，现售价在4500—5000元之间是一个综合性商场，现正对外出售，可租可售租金价格未定，优惠政策凡进入湖西财富广场投资经营的各企业和个体一经商户，自开业起5年内免收各种费用，后3年减半收取费用，买户5年托管经营，固定回报率高达35%，为投资置业保驾护航。
佳美家居广场 座落于单县老城区和开发区的中心结合部，君子路北段，黄金地段，交通便利，由济宁万宝经贸有限公司投资3亿元建设，占地300亩，建设8万平方米营业展厅及仓储、办公、宿舍楼等。家佳美家居广场是单县唯一的超大型家具、家居用品市场集家具展厅、家居建材展厅、窗帘灯饰展厅、家电展厅等于一体，占地350亩，是鲁西南地区最大的家居用品综合性市场。项目分两期建设，一期工程今年6月18日开工，建设家具展厅2.6万平方米，家居建材展厅1.3万平方米，一期于去年10月份开业。二期工程将建设灯饰、窗帘、家电、太阳能、及精品家具展厅，全部竣工日期为2012年。项目整体市场商户流动性较大，只租赁不对外出售。由于交通不方便，市场租户普遍反应生意不好，人流量少导致商业氛围不浓厚。 单县商业总结
其一、单县的商业主要分为两种形式，一是沿街的商铺，另一个是专业的商业市场。沿街商铺皆为县城居民自建自有物业，建筑形式多为独立的三层和四层楼房，一层为沿街商业，二层、三层或住或是储藏货物，四层多为闲置。专业市场的商铺形式跟沿街的几乎一样，几乎都是上下独立的商铺。所以单县的商铺都是整体出租或是出售。
其二、目前经营状况整体都是刚刚开发的新商业区，单体商铺面积过于单一，商业街商铺大多以60-150平方米商铺为主，大部分是上下三层、四层垂直分割。户型设计的缺陷，使得商业街的大型主力店进驻存在困难，商业综合体较少。而且商铺二层以上利用率较小，多为空置闲置。基本上都有店主有意转让店铺，人气不旺。
其三、虽然一般商业规模较大，但分为数段经营，区域内道路较多，客户分流较好，但由于建筑风格单调，且业态划分不够合理，使得购物行为略显疲惫。
第二部分：项目分析
一，项目区域分析
项目所在区域处于南外环和湖西路十字地带，南外环作为单县政府未来发展上重要一环，目前商业业氛围相对较弱，存在较大的市场真空，使项目具有广阔的发展前景，其商业价值有待进一步挖掘。
湖西路和南外环的交通优势将对区域发展起到由点到面的系统带动作用，项目位于2条快速路线的交界地带，可便捷吸引到东南西北各方向人流，具备发展商业的良好交通资源条件。
目前来看，项目所处区域以居住和专业市场为主。经过多年的发展，周边有绿洲湾专业市场，湖西花园小区等多个居住小区，这些新兴小区与早期的原有的自然村落一起，形成了浓厚的居住和生活氛围。
紧邻项目分布着烟草局、荣威汽车销售展厅等单位，对过的绿洲湾建材市场近两年发展较为迅速，已颇具规模，吸引了全省乃至全国范围内的客商。
二，项目自身分析
（一）项目SWOT分析
核心特征
竞争力塑造方向
S 优势
道路区位优势
沿街面较长
周边商业带动
突出板块价值、周边未来发展价值
W劣势
周边商业环境刚刚初现端倪
商业成熟还需时间
遵从地块属性，精准界定项目
O机会
南外环板块不断发展
政府对本区域彻底改造
突出板块价值和区域发展前景
T威胁
项目性质，产权问题
挖掘自身条件，精准定位
（二）项目定位分析
1、单县商业需求面积主要集中在60——150㎡，所以本案还是以单一层面积在60㎡左右为主。
2、项目周边的商业价格分为两种形式，商铺只有一层的价格在7000元/㎡左右，多层的价格在每层4500元/㎡左右，周边居民对该地块心里价格预期在4000元/㎡——5000元/㎡之间 ，签于项目本身产权问题，价格可以略微低于市场价，价格定在4000元/㎡。
3、单县经济条件不是很突出，绝大部分人群的付款方式还是选择以贷款为主 。
4、对商铺的使用权及产权，周边的商户及居民还界定不清，不过对于明白两者区别的商户，都存在心里障碍，担心没有保证，但如果价格合理也会考虑购买，对于产权问题还需在实际交流过程中加以引导。
按前期针对项目周边预售楼盘及在售楼盘的商业定价情况，结合本项目特点，针对一号楼的商业部分的售价建议如下：
业态定位：主要以建材、室内装饰为主；
经营模式：可租可售
间隔方式：一、二两层独立店面，垂直分割，三层不做隔断，整体出租出售。
价格定位：
面积
价格
1、2楼
单层面积在60㎡左右
上下两层价格同为4000元/㎡
3楼
整 体
2000元/㎡
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