活在天堂还是地狱-租售比分析告诉您

zhuzi

  租售比，即房产总售价与房屋月租金之间的比值（实际上是售租比，但读起来拗口）。不仅是国际公认的，判断房地产市场是否存在泡沫的参考标准，也是每一个人判断当下是买房合算还是租房合算的基本一句。但有很多的中国“专家”认为，租售比的概念不适合中国市场，因此劝大家不要因为租售比高就错过了买房的好时机。

　　千万别被这些“专家”给忽悠了。的确，在市场处于非理性状态的情况下，租售比可能确实无法准确的反映房价的短期走势。但作为消费者，把租售比作为判断自己是买房合算还是租房合算的依据仍然是非常科学有效的。当租售比明显大于300的时候，就意味着，只要不发生恶性通胀，租一辈子房也要比买房合算的得多。我们何必非要过那种不划算的人生呢？

　　

　　考虑到很多读者可能对租售比的意义还是不太理解，我在此举个简单的例子进行说明。

　　以北京北四环附近的100平方米的普通住房为例，目前每平米的售价至少在3万元以上（总价300万元），而月租金则绝不可能超过5000元（实际只有3000-4000）。于是，租售比最小也有

　　3万元/平米×100平米÷5000元/月=600月=50年

　　也就是说，以当前的租金和售价来看，房价几乎相当于自己租一辈子房子的钱。也许有人会认为，即使这样，买房也合适，因为买房至少最后自己会有一套房子，而租一辈子房，自己最后则什么也没有。其实不然！这个帐算起来远没有这么简单。且不说自己死前留下的房子后人还能不能住，单从成本上来说，也是非常不划算的。下面我就给您具体来算一算。

　　如果您是贷款买房，那么您的首付应在100万元以上，实际需要支付本金和利息之和至少也在400万元以上，这样算下来，房价实际至少相当与约67年的租金——您买房以后还能活67年？

　　反过来，如果您是租房，那么首付的这100万元就可以用来投资了（如果您连这100万都没有，也就不必考虑买房的事了）。我们以收益最低也是最最保险的方式来进行投资——银行储蓄，按照当下的年利率——约2.25%计算，100万元的存款每年至少能为您带来2.25万元的收益。用这笔钱来支付租房的租金，平均每月为

　　2.25万元/12月=1875元/月

　　因此，您每月最多仅需再支付

　　5000元/月－1875元/月=3125元/月

　　就足以支付房租了。这样一来，您即使租上70年的房，总共也只需要支付

　　3125元/月×70年×12月/年=262.5万元

　　如果是租50年，则为

　　3125元/月×50年×12月/年=187.5万元

　　也就是说，您只需要再支付187.5~262.5万元，您就可以住一辈子这套100平米的房子。不要忘记，此时，在银行里，您那100万元本金还一分未少呐。

　　同样是活一辈子，一种方式是花400万元，过着低质量的生活，最后自己有一套房子;另一种方式是只要花187.5~262.5万元（4.5~6折），生活质量明显高得多，最后手里还有100万元存款。您会选哪一种呢？

也许有人会问：如果我手上已经有了300万，不用支付银行利息就可以买房，那么买房不就比较合算了吗？其实，这样更加不划算。

问题很有趣：300万元存入银行的年利息至少有

　　300万元×2.25%=6.75万元

这个数字大于5000元/月×12月=6万元的年租金。也就是说，实际上，您把钱存在银行里，光靠利息，就够您一辈子住在这个100平米的房子里了，实际上等于是让您白住了一辈子，还能有点富余。怎样做合算不是明摆着的吗？


　　如果您对上述计算的惊人结果感到难以理解，那我告诉您，问题的关键就在于，一个是您要支付给银行利息，一个是银行要支付给您利息。一里一外主要就差在这。

　　也许部分读者还是不服气，因为我在上述计算中，我并没有考虑到通货膨胀所导致的房租上涨因素。那么我要说，在上述计算中

　　第一， 房价我是按照目前的最低价计算的;

　　第二， 房租我是按照超额20%~40%计算的;

第三， 投资收益我是按照银行利息，这个最低标准计算的，在现实环境中，让投资的年收益率超过5%其实并不困难。

也就是说，实际上我的计算结果已经是把租房的成本放大了许多，足以抵消任何“非恶性的通胀”影响。如果把我上述说的水分挤出去，并不考虑通胀影响的话，数据的差距还要更加可怕，读者可以自己推算推算。


需要说明的是，本人并不反对买房，而是反对在租售比过高的情况下买房。

　　最后补充一句，租售比高，虽然不适合买房，但却非常适合卖房。如果眼下您住着一套早年买来的房子，或者是过去福利分来的房子，如果手续齐全可以出售的话，我建议您赶紧把房子卖出去。卖了房子以后，您可以租一套比原来面积大一倍的房子，就算租到您死的时候，也是绰绰有余了。