包含通胀率的租售比分析--2011第一版

zhuzi

  转：先前在本站发了一个帖子（活在天堂还是地狱-租售比分析告诉您>>>> ），探讨了租售比问题。但很多读者质疑我在帖子中没有考虑通货膨胀的因素。因此，我在本帖中将详细给出同时考虑了通货膨胀和投资收益的租售比分析。

由于计算过程比较枯燥复杂，为了方便大家阅读，我将首先用4张表给出分析结果，之后给出详细的分析说明，最后部分再给出计算方法。对分析过程和计算方法感兴趣的朋友可以仔细阅读结尾部分。

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在下面4表中， a是某房的月租，A是该房的年租，A=12a。租房成本的计算周期是20年（与还贷周期相同）。买房和租房成本的计算方法是：

买房成本=房款+利息

租房成本=20年房租之和－20年投资收益之和

其中，假定投资是以等额的购房款为本金的，每年获得的投资收益也全部用于投资。若表中的租房成本为负数，则表示20年之后，您的本金不但一分没少，还会增加相应数量。

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表1：租售比为300（房价=300a=25A）时，全款买房与租房的成本对比


租房20年（不同的租金年均增长率）
全款买房

成本
3%
5%
10%
房贷利率0%

投资回报率=2%
21A
27A
53A
25A

投资回报率=5%
3A
12A
42A
25A

投资回报率=10%
－66A
－54A
－9A
25A


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表2：租售比为300（房价=300a=25A）时，首付1/3、贷款2/3买房与租房的成本对比


租房20年（不同的租金年均增长率）
贷款2/3

成本
3%
5%
10%
房贷利率6.4%

投资回报率=2%
26A
32A
57A
38A

投资回报率=5%
25A
31A
56A
38A

投资回报率=10%
22A
28A
53A
38A


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表3：租售比为600（房价=600a=50A）时，全款买房与租房的成本对比


租房20年（不同的租金年均增长率）
全款买房

成本
3%
5%
10%
房贷利率0%

投资回报率=2%
8A
15A
43A
50A

投资回报率=5%
－38A
－30A
3A
50A

投资回报率=10%
－209A
－197A
－152A
50A


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表4：租售比为600（房价=600a=50A）时，首付1/3、贷款2/3买房与租房的成本对比


租房20年（不同的租金年均增长率）
贷款2/3

成本
3%
5%
10%
房贷利率6.4%

投资回报率=2%
24A
31A
55A
76A

投资回报率=5%
16A
25A
51A
76A

投资回报率=10%
－18A
－6A
35A
76A


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下面对表格中的比较进行分析说明：

首先，我们选择租售比分别为300和600两种情况进行分析。300是国际上公认的临界值，而600则仍然低于目前“北上广”等一线城市的实际值（600-800）。

第二，我们分别选择全款买房和首付1/3、贷款2/3买房两种情况进行分析。

第三，房贷还款利率固定为6.4%，是银行当下5年期以上贷款的基准利率。

第四，对于房租年均上涨率，我们分别选择3%、5%和10%这3种情况进行分析。5%以上为严重通胀，10%以上为恶性通胀。

第四，对于投资回报率，分别选择2%、5%和10%三种情况进行分析。2%：低于当下一年期定期存款利率。5%：比保险类理财产品的平均年收益率低1-2个百分点。10%：明显低于最近10年内黄金价格的平均年增长率。

之所以要计算投资回报，是因为如果不买房，那么同样的资金在扣除了每年的房租之后就可以用于投资了。我选择了定存、保险和黄金三种典型的无风险或低风险的投资方法做参考，意在说明，这样的投资回报率是几乎所有人都能做到的，并不需要特别的精通或擅长理财。

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从上述4表中，我们可以得出如下三点结论，当房子完全是作为消费品的情况下：

第一，300是一个临界点

从表1和表2中可以看出，当租售比为300时，如果房租的年均增长率不超过5%（含5%），那么租房20年就要比买房节省1/3到1/2的钱。但考虑到租房者20年之后还需要租房，加之存在各种风险，因此可以说，买房与租房相比成本相差不多。房子是买也不赚，不买也不亏。这就是临界点的含义。

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第二，600买房确实是冤大头

从表3和表4中可以非常明显的看出，当租售比达到或超过600时，即使房租的年均增长率达到10%，租房20年也要比买房划算的太多太多。此时，租房将不再只是一种节省，而是完全可以为自己赚取更多的财富。这正是当下“北上广”等地区的消费者所面临现实。

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第三，本钱越多买房越不划算

比较4个表，我们还会发现：尽管贷款买房的总支出更多，但不论租售比是300还是600，除了个别情况之外，全款买房所损失的机会成本似乎都要比贷款买房更大。除非是把房子作为投资品，否则，钱越多，似乎买房就越不划算。

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最后还需要补充说明以下几点：

第一，如果是租房，生活费之外，您的收入仍然可以用于投资，利息归您；而如果是买房，剩余的部分恐怕要用来还贷，利息归银行。

第二，当通胀率超过5%的时候，央行加息的可能性也会大大增加。这样一来，定存，保险和黄金的投资的收益会增加，买房还贷的成本也会增加。

第三，租售比在600以上的情况下，您买房还会让您错过青春、失去自由。

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上面就是我根据具租售比数据给大家做出的一些分析，希望能对您有所帮助。

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最后，将对前文中的一些计算方法进行说明。

首先给出前提假设：某房当下的月租为“a”，年租为“A”，A=a×12，房租随通货膨胀每年增加s%，该房房价为“B”,，当下租售比为租售比为“N”，N= B/a，现今的投资回报率为每年w%，银行贷款利率为每年t%。

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先说买房的成本：

全款买房自不必说，成本就是房价；贷款买房，成本的计算方法非常麻烦，我这里也不详细介绍了。只是银行的房贷利率按照t%=6.4%的固定值来计算。大家完全可以到各大银行网站的房贷页面里，用网页提供的“计算器”来验证我给出的计算结果。

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再说租房的成本：

第1年的支出为：F1=A，收益为：E1=(B－A)×w%

第2年的支出为：F2=A(1+ s%)，收益为：E2=(B+ E1－F1－F2)×w%

第3年的支出为： F3=A(1+ s%)^2：收益为E3=(B+ E1+E2－F1－F2－F3)×w%，其中（(1+ s%)^2表示(1+ s%)的2次方）

依次类推：

第3年的支出为： F20=A(1+ s%)^19

收益为：E20 =(B+ E1+E2+…+E19－F1－F2－…－F20)×w%

于是，总的租房成本为：G20= F1+F2+…+F20－E1－E2－…－E20